안산 투자 실패에서 배운다(투자에 패턴이란 없다)

이전 글에서 저는 신안선의 중요성을 말씀드렸죠.

그리고 목감의 집값 상승을 통해서 이 노선과 관련한 집값의 상승도 점칠수 있었을 것이라고 말씀드렸습니다.

그런데, 제가 왜 안산에 도대체 투자를 하지 않았을까요?

안산에 투자하지 않은 이유

첫번째. 안산의 2020년도 공급량입니다.

2018년도부터 2020년도까지의 공급을 보면 엄청난 것을 볼수있습니다.

실제 입주물량인데요. 보시면 아시겠지만 안산만의 공급량으로 봤을 때 1만세대가 넘어갑니다.

이 입주를 어떻게 맞출 것이냐에 대한 의문이었죠.

2021년에는 공급부족이겠지만, 과연 2019년에 투자하는 것이 맞냐? 이런 생각이 들었습니다.

두번째, 정부의 강력한 부동산 대책

이번 정부는 다주택을 주적으로 보고 있는 것 같습니다.

아래는 부동산 정책들입니다. (직방 사이트에서 퍼왔습니다..)

미분양의 무덤을 이들은 자신들의 자산으로 다 사주었는데, 지금에 와서는 해악시하고 있다는 것이 너무나 짜증이 나죠.

그런데 어쩌겠습니까?

일개의 투자자가 정부를 거스를수 있겠습니까?

뭐, 대부분 정부의 대책들을 비웃었지만, 일단 성공은 한 것 같습니다.

저 같은 쫄보 투자자들의 발을 묶어 놓았기 때문이죠.

더군다나 2019.9월은 각종 규제책들에 대한 떡밥을 많이 던져놓았던 때입니다. 

물론 저는 쫄았죠. 그래더 더디 결정했습니다.

세번째, 신안산선 착공에 대한 의문

신안산선은 참으로 말도 많고 탈도 많은 노선이었죠.

그래서 시공사 선정부터 삐걱되었는데요.

아래의 기사를 한번 보시죠..

이렇듯 꽤 지지부진한 신안산선이었습니다.

그래서, 저는 원래 계획이 있었습니다.

원래 투자계획

원래의 투자계획은 2020년도 하반기에 전세가 하락세를 보면서 투자시점을 조율할 계획이었습니다. 이 당시만(2019.10월)해도 수도권의 심리자체가 그리 좋지 않았습니다. 물론 안산에서는 신안산선 착공으로 인해서 확실히 들뜬 분위기 였습니다.

매물도 급매물을 제외하면 호가자체가 최근 실거래가와 차이가 났었습니다.

급매물의 가격은 공개하지 않겠습니다. 너무 마음이 아프네요. 어쨌든요..

판단 미스 

첫번째. 구리시와 고덕,헬리오시티의 사례를 보지 못했습니다.

이 두 지역의 공통점은 지하철 연장의 사례입니다.

일단 구리시에서는 별내선이 통과합니다. 

그런데, 이 구리시 인근에 엄청난 공급이 있었죠.

바로 갈매지구와 다산지구였습니다.

저는 당연히 공급우선을 했던 투자자였는데, 이에 대한 엄청난 공급을 제가 감당할수 없었습니다.

아마도 대부분의 투자자들이 저와 비슷한 생각을 했던 것 같습니다.

전세가도 많이 떨어져 있었지요. 

그런데 갭은 2~3천 투자로 20평대를 살수가 있었습니다.

별내선의 전철역 인근의 아파트를 말이지요.

어리석게도 저는 이당시 수원의 구축아파트를 샀는데, 최근 상승을 해서 상승분은 거의 비슷해졌지만 한동한 상실감이 매우 컸었습니다.

고덕과 헬리오시티의 엄청난 공급에도 집값이 오히려 올랐었죠?

여러가지 이유가 있었습니다.

아마도 실거주 조건에 대한 규제가 있었기 때문에 입주를 직접하기로 했다는 이유가 가장 현실적인 사유같습니다.

어쨌든, 입주대란은 없었고 아파트가격은 고공행진을 했죠.

두번째. 12.16 대책에서 풍선효과를 예측하지 못했습니다.

2019년도 12월 6일의 부동산 대책을 한번 보시겠습니다.

조정지역에 대한 규제를 강화하겠다는것인데요. 투자자들이 흘러넘치는 돈을 주체하지 못하고서 지속적으로 투자를 했습니다.

그 바람이 강남, 분당, 판교, 수지를 이어서 지속적으로 남하했습니다.

이런  분위기를 감지하지 못했군요.

이건 다시한번 다루어 봐야 되겠네요.

이뿐만 아니라 비규제지역인 인천과 수원이 폭등을 하게 되고, 이 사이에 있는 안산까지 영향력이 미친것 같습니다.

수인선 개통도 2020년에 하죠? 참 제가 허술합니다.

세번째. 미분양 저감을 보질 않았습니다.

공급이 많다면 그에 대한 미분양을 보는 것이 당연한 순서인데, 그러질 못했습니다. 

전세가 하락에만 신경이 쓰여서 그랬습니다.

전세가 하락이 있다면 매매가도 그에 상응하게 오르지 못할 것이라고 봤는데, 역시 사람들의 심리는 알수 없네요.

미분양 저감을 보세요. 

미분양이 없어요.

분명히 뭔가 있는 지역이었단 말이죠.

미분양이 꺾이는 시점에 대한 이해가 필요합니다.

네번째. 화성 파크 개발을 보지 못했습니다.

이렇게 뉴스에 많이 떠들어도. 

제가 보고 싶은 것만 눈에 보이나봅니다.

항상 예의주시해야 하는데, 여기도 참 말도 많고 탈도 많은 지역이었죠.

그러다 보니 이번에도 그러려니 했던 것 같습니다.

참. 꽤 긴 연재글이었는데, 복기라는 것이 이렇게 힘들다는 것을 느꼈습니다.

아마도, 다음번에도 이런 후회를 느끼는 투자가 꽤 많을 것이라고 생각이 듭니다

그래도 복기하고 또 복기해야죠.

그래랴. 한번은 맞출수 있지 않겠어요?

워렌버핏도 초창기 아마존과 구글을 사지 않은 것에 매우 후회를 한다고 했습니다.

그리고 아마존을 한참 후이지만 매수를 했죠.

항상 성공도 없고, 실패도 없는 투자입니다. 

그에 적절한 투자만 할 뿐이지요.

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