친절한 부동산투자 02] 소형아파트 소액 월세투자에 성공하는 5가지 방법

지난글에 소형아파트 월세투자시 유의사항에 대해서 알아보았습니다.

 

친절한 부동산투자01] 소형아파트 월세투자하면 안되는 3가지 이유

 

잠시 복습하자면, 

첫번째, 수익률의 함정에 유의하라.
두번째, 앞으로 남고 뒤로 깨지는 경우가 있다.
세번째, 월세 수요를 맞추기가 쉽지가 않다.

얼핏 보면 소형아파트 월세투자는 하지 말라는 얘기같죠?

 

그러나 부자가 되기 위해서는 이 월세수익를 무시해서는 절대 되질 않습니다. 대부분의 경우, 중산층에서 부자대열로 올라간 경우는 이 부동산의 월세를 활용한 경우가 매우 많습니다. 제가 아는 몇몇 지인 분들만 하더라도 지식산업센터 인근에 원룸을 몇채씩 굴리면서 살고 계십니다. 그리고 예전부터 사글세, 하숙집 주인이라고 하면 대부분 좀(?) 가지신 분들이었습니다. 지금도 원룸 몇 채씩 돌리고 계신분들은 월 1천만원은 벌면서 임대사업을 하시고 계시지요. 

 

그래서, 어려운 점이 많더라도, 언제가는 월세투자를 해야 하죠.

그러나 지금 소액으로 꼭 월세 투자를 하고 싶으시다는 분들이 계시다면, 이번 글이 큰 도움이 될 것이라 생각이 듭니다.

대부분, 제 경험이기 때문에 정확하게 맞지는 않더라도, 거의 98%이상은 맞다고 보시면 되며, 거의 실패할 확율은 없다고 보면 됩니다.

 

 

 

첫번째. 월세 맞추려면 최소한 40만원이상 되는 지역을 골라라.

월세는 누가 주죠? 세입자가 줍니다. 그렇다면 세입자가 돈이 있어야 되겠죠? 돈이 있으려면 돈을 잘 벌어야 되겠죠? 돈을 잘벌려면 좋은 직장 혹은 좋은 사업을 하는 세입자면 좋겠죠?

너무 당연한 얘기를 하고 있나요?

 

그런데 여기 이 질문들에 투자자분들이 정말 중요하게 고려해야 하는 것들이 들어있다면 과연 무시할수 있을까요?

제가 월30만원, 20만원도 아니고 월 40만원이라고 한 것이면 뭔가 있겠죠? 

네. 저는 월 30만원도 시세를 유지하지 못하는 지역은 조금만 경제위기가 닥쳐도 25만원, 혹은 20만원으로 월세가 떨어진다고 보질 않습니다. 그럼 어떻게 될까요?

 

바로 연체가 된다고 생각합니다. 

 

더군다나, 혼자사는 경향이 많은 소형아파트는 대부분 20~30대가 사는 경향이 많죠. 그 중간이 연간 소득이 3000만원 내외입니다. 그럼 월 소득은 약 250만원 정도 되죠. 여기의 10% 조금 넘는 금액도 못내는 경우는 양질의 일자리를 가지고 있지 못한 세입자일 확율이 아주 크다는 겁니다. 

 

그럼 30만원만 돼도 될것 아니냐고 물어보실수도 있겠습니다. 

 

저는 아니라고 대답합니다.

 

 

왜냐면, 양질의 일자리가 아니라면 아무리 훌륭한 임차인이라도 어쩔수 없습니다. 사람이 문제가 아니라 상황이 ,즉 돈이 문제가 된다는 겁니다. 공실 나서 있어봤나요?

 

그런데, 주변에 찾아보니까 40만원짜리 월세는 전혀 없어서 30만원의 월세밖에 없다.

 

그렇다면, 저의 원칙상 저는 일단 그 지역은 벗어나라고 합니다. 

 

그래도, 그 지역이 괜찮다고 한다면, 두번째의 관문을 통과해서 넘어가야 합니다.

 

두번째. 보증금은 최소한 1년치를 받도록하라.

 

제 경험상 보증금을 완전히 까먹은 세입자도 있었습니다. 딱 한분이셨었는데, 아주 막무가내였습니다. 그당시에는 30에 100, 200 정도가 시세였고, 저도 제 나름의 원칙도 별볼일 없었습니다. 

결과는 대충 짐작되시죠?

 

어떤 분은 내용증명보내고, 명도를 하면 된다고 하는데, 그게 말처럼 쉽나요? 더군다나 저는 직장인이고, 저런 부동산은 수도권이 아닐확률이 높겠죠? 연차를 써야합니다. 그래도 해결이 쉽지 않습니다.

 

 

그래서, 제가 내린 결론은 월세 보증금은 최소한 1년치는 받아야 한다는 것입니다.

40이 월세라면 보증금은 최소한 500만원 이상은 받아야 하고, 30이 월세라면 최소한 400만원은 받아야 합니다. 이렇게 됐을 때 1석2조의 효과가 있습니다.

일단 월세가 연체되어도 약간의 쿠션(마음의 안정)이 생깁니다. 그리고 법적으로 대응할 시간적 여유가 좀 있습니다. 또하나는 보증금 500만원이라도 있는 사람이라면 그래도 제 입장에서는 성실한 사람으로 생각듭니다. 요새 500만원 모으는게 쉽지 않다는거 압니다. 목돈을 모았다는 얘기는 우선적으로 성실성은 보장된다고 해도 되지 않을까요?(물론 제 경험이고 제 지극히 주관적인 의견입니다.) 

 

세번째. 근처에 공급을 유의하라.

 

월세 40만원이라면 오래된 소형 아파트일 확률이 높겠죠? 그럼 신축 아파트와는 바로 대조가 됩니다. 더군다나 대출이자가 싸기 때문에 전세로 새 아파트가 경쟁상품이 된다면, 치명적이 됩니다. 똑같은 돈이면 깨끗하고, 안전한 곳에 사는 것은 당연한 이치입니다. 이건 원룸이나 빌라투자에서도 마찬가지 입니다. 특히 부영이 짓는 임대아파트가 들어온다는 소식이 들어오면 절대로 손절해야 합니다.

 

<절대 피하자>

 

네번째. 전세투자부터 갯수늘리고, 천천히 전환하라

 

소액 소형아파트 월세투자는 갯수 늘리기가 뒷받침되어야 합니다. 그래야 상호간의 월세와 투자자의 월급이 시너지가 일어나게 됩니다.

저는 지금은 전세레버리지 투자 (소위 갭투자)로 유지하고 있습니다. 그러나 몇 년전만 해도 20평대 미만의 소형아파트를 꽤 많이 보유하면서 월세로 운영을 하기도 했었습니다. 그 때 나름 아파트 매매가의 상승분도 맛봤습니다. 소소한 금액이었지만, 그래도 수량이 많았기 때문에, 수익은 상당했었습니다 (거의 한번에 매도해서 양도세만 꽤 많은 금액을 지출했던 기억이 있네요.) 

제가 그당시 투자했던 방식은 이렇습니다.

소형아파트 갭적은 것을 매수, 또 매수, 일부는 올수리 후 매수, 일부는 올수리 된 것을 매수, 이렇게 몇 백만원으로 한채씩 사다보니 수량이 급격히 늘어났습니다. 그리고 2년 후부터 전세가 조금 올라서 한채씩 월세로 돌렸죠. 그 중에는 전세 상승금액도 있었지만, 제 월급 저축액도 한몫했습니다. 보너스 탈때도 돈을 모아서 월세로 돌렸습니다. 한 3년정도 돌렸습니다.

이렇게 한 3년정도 더 돌리면 시스템으로 월세를 가지고서 제 월급의 일부를 충당하고서, 좀 더 노력하면 정말 잘하면, 좀 더 아끼고 산다면 (많이 부족하다는 얘기죠?^^) 퇴사까지 할수도 있지 않았을까?

 

그러다가 결국 한번에 다 팔아버리고, 요새 인기있는지역(당시에는 안오르던 지역)에 아파트를 목돈으로 샀습니다(네. 맞습니다. 헛다리 짚은 단지요.) 그런데 이게 월세 몇년치보다 훨씬 수익금이 높습니다. 기승전 전세 레버리지 투자네요. 

 

이 말을 하고 싶은 건아니고, 실제로 투자를 하려면 처음투자의 지겨움을 이겨야 합니다.

한달에 100만원 저축하는거 어렵습니다. 그 종잣돈을 가지고 고르고 골라서 좋은 자산을 사야하는데, 그게 쉽지가 않지요. 그리고 또다시 다른 소액 투자처를 찾아서 갯수를 늘린다는게 보통 인내심가지고서는 되질 않습니다. 그런데, 아시죠? 복리투자라는게 원래 다 그렇습니다.

 

어쨌든 월세전환은 시간이 꽤 오래 걸립니다. 첫 3채 정도가 오래 걸리고, 그 다음부터는 속도가 빨라지는게 보였지요. 

 

 

다섯번째. 가급적 경매보다는 급매로 투자하라.

 

이건 케바케입니다. 근무 시간이 좀 여유있는 분들은 경매를 해도 된다고 생각합니다 (물론 저는 경매를 하진 않습니다. 일자체가 워낙 강도가 높아요.) 그러나, 대부분의 직장인 분들은 급매 투자만 해도 된다고 감히 생각합니다. 아파트라는 상품의 낙찰가율을 보면 거의 대부분 90% 이상입니다. 10%가 어디냐구요? 잘 보시면 아시겠지만, 90%이상이라는게 90%를 말하는게 아니라 거의 95% 내외를 말합니다. 그래도 5%가 어디냐구요? 좋습니다.

월세 40만원 받는 소형아파트의 수익률이 나오려면 대체로 8천만원 내외의 아파트를 사야할 텐데, 8천만원의 5%면 400만원이고, 경매진행시 명도비, 스트레스에 쓰는 비용. 혹시 잘못되면 투입되는 내 시간과 비용. 이런거 따지면 400만원 띄기는 별로 추천하지 않습니다. 

대신 급매를 사세요. 어떻게 사냐구요? 얼마가 급매냐구요?

결론부터 말하면, 한 1년간 매매가 잘 없던지역. 이런 지역은 매도자가 이미 지쳐있을 확률이 높아요. 좀만 스킬이 있으면 500만원도 깎습니다.(제가 그렇게 매매했어요. 매수가 아니라 매도할 때에. .ㅠㅠ) 

급매 기준은 1층 매매가 혹은 로얄층 매매가의 10%이상 낮은 금액. 이정도로 보시면 무난하겠습니다. 

 

그럼 오늘도 요약하겠습니다. 

 

첫번째. 월세 맞추려면 최소한 40만원이상 되는 지역을 골라라.
두번째. 보증금은 최소한 1년치를 받도록하라.
세번째. 근처에 공급을 유의하라.
네번째. 전세투자부터 갯수늘리고, 천천히 전환하라
다섯번째. 가급적 경매보다는 급매로 투자하라.

 

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