친절한 부동산투자01] 소형아파트 소액 월세투자하면 안되는 3가지 이유

로버트 기요사키의 [부자아빠가난한 아빠(이하 부자아빠)]라는 책을 보신적 있으신가요?

아직 보시지 않았다면 꼭 한번 읽어보시길 추천드립니다.

저의 인생책 중에 하나인데요. 돈에 대한 개념. 실제 부자에 대한 개념을 잘 잡아준 책이라고 할수 있습니다. 어떻게 하면 부자가 되는지 알게 해준 책이죠.

<인생 책>

 

아마도 [부자아빠] 1권만 읽어도 이 시리즈의 전체를 관통하는 개념을 알게될 겁니다.

이 [부자아빠]의 관통하는 하나의 주제는 다음과 같습니다.

 

부자되는 법입니다. 다시 말하면 부자들이 자산을 불리는 방법이죠.

 

1. 부자는 자산을 모은다.
2. 자산은 내 호주머니에 돈이 들어오게 한다.
3. 자산을 통한 비활성소득(임대소득과 같은)을 늘려라.

바로 자산에 대한 개념입니다.

 

로버트 기요사키는 이 자산을 설명하면서 부동산에 대해서 집중적으로 설명합니다. 부동산을 리모델링해서, 혹은 시세가 많이 내려간 지역의 부동산을 사서 경기가 좋아지면 수익을 내고서 판다. 혹은 임대를 맞춘다. 이런 부동산을 많이 가지고 있으면 내가 일을 하지 않더라도 나의 통장에 지속적으로 돈이 들어온다. 이러한 시스템, 머니 파이프 라인을 만들어라.

 

대충 이런 개념입니다.

그러다 보니까 대부분의 부동산 투자하시는 분들이 월세에 투자가 바로 이러한 시스템 투자라고 생각을 하시는 것 같습니다. 저도 동일하게 생각하긴 하지만, 저는 좀 다르게 생각합니다. 한편으로는 맞고, 또 한편으로는 맞지 않는다고 생각이 듭니다. 

 

저는 초보일수록 시세차익형 부동산 투자에 집중하는 것이 맞다고 생각합니다. 로버트 기요사키에 많은 영감을 받았는데, 시세차익형 투자라니요? 끊임없는 비활성 소득을 모르고서 하는 말아닌가요?

 

네. 맞습니다. 저도 월세를 받는 부동산이 있는데, 이러한 개념을 갖기 까지 꽤 오랜동안 고민해왔던 생각입니다.

궁극적으로는 월세를 받는 부동산은 있어야 합니다. 단지 그게 대부분이 생각하는 소형아파트는 아니라고 생각합니다. 왜냐하면, 단순히 수익률만 보고서 투자하는 소형아파트에는 다음과 같은 치명적인 단점이 있기 때문이죠.

 

저는 친절하기 때문에, 소형아파트(외곽지에 수익률만 보고서 고른 아파트) 에 대해서 초보 투자자분들이 고려하지 못하는 것을 알려드리려 합니다.

 

찬찬히 설명드려보죠.

 

아래와 같은 17평 아파트가 있습니다(NAVER 부동산 실제 매물)

 

<실제 매물입니다.>

매매가 4700만원
월세가 500/30만원
전세가 4300만원(최근거래가. 전세 물건 없음)

 

위와 같은 물건의 수익률은 대출빼고도 7.7%정도의 수익률이 나오죠. 물론 대출이자를 끼고서 사면 그 수익률은 엄청나게 오를 수도 있습니다. 20%의 수익률은 우습죠.

 

이런거 한 10채정도 있으면 월300정도는 우습게 관리할수 있겠죠? 대부분 소형아파트 월세투자를 추구하시는 분들은 이런 300만원의 수입에 대해서 중요한 현금흐름이라고 설명하기도 합니다. 이런 아파트를 지속적으로 매입보유하는 방법으로 투자한다면 10년만 지나도 월현금흐름 1천만원은 충분히 벌수 있다고 하죠. 

 

네. 숫자상으로는 그럴수도 있습니다. 그런데, 숫자는 숫자일뿐, 진실은 알아야 합니다.

 

<사실과 진실은 다르죠>

 

제가 왜 이런 투자방식을 지양하는지 이유를 알려드리도록 하겠습니다. 혹시 이런 투자법에 대해서 실제 하시는 분들은 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다. 단지 저의 생각이지, 본인의 투자법이 틀린방법은 절대, 절대 아닙니다. 실제로 이렇게 투자하셔서 성공하신분들도 많습니다. 단지 지금의 저와는 맞지 않으니 제 생각을 글로 옮길 뿐입니다.

 

소형아파트를 월세투자로 하면 안되는 이유입니다.

 

첫번째. 소형아파트 월세투자 부동산의 경우 수익률의 함정에 빠집니다.

무슨얘기냐면 수익률에 집착하게 된다는 얘기죠. 단돈 20만원만 벌어도 수익률 20%가 나옵니다. 대단한가요? 연복리 20%면 워렌버핏의 수익률이니 대단한가요?

 

그런데 여기서 잘 보셔야 할 질문이 있습니다.

 

즉, 수익률과 수익은 같은 개념일까요? 

저는 이 것의 비유를 수익률은 사실이고, 수익은 진실이라고 하고 싶네요.

 

글쎄요. 저는 같은 개념이기도 하면서 아니라고도 생각하기도 합니다. 알쏭달쏭.

 

<궁금타.>

 

무슨 얘기냐면, 위의 아파트를 예를 들도록 하죠 (위치는 물어보시 마세요.)

대출이 약 60%나오죠? 그럼 약 3000만원이라고 치고, 본인 투자금은 1200만원(4700-3000-500)이네요. 그렇다면 360만원에 1200만원을 투자했으니 30%수익률인가요?

네. 당연히 아니죠.

대출 3000만원에 대한 이자가 발생하겠죠. 대략 10만원정도가 발생할 것 같습니다. 

그래도 수익률이  20%(240/1200)가 나오네요? 와우 월 20만원의 현금흐름이 발생했습니다.

이런. 어쩌나. 대략 중개수수료는 15만원이 나오네요. 연 재산세까지 따지면 1개월치 월세는 못받는다고 생각하면 됩니다. 

그렇다면 대략 보시죠. 1년에 1200만원 투자해서 220만원을 벌면 수익률이 18.3%입니다.

이정도도 괜찮다고요? 한달에 이정도면 좋다구요?

 

잘생각해 보세요. 수익률은 18.3%죠? 이건 사실입니다.

 

자. 그렇다면

 

두번째. 잔잔한 월세는 배보다 배꼽이 더 큽니다.

월세입자 바뀔때 마다 도배장판은 기본적으로 해주어야 되겠죠. 위의 17평 아파트의 경우 대략 40~50만원정도의 비용이 발생할 것으로 알 수 있죠. 2년에 한번한다치면 매년 20만원은 또 지출된다고 보면 됩니다. 

그렇다면 1년에 220만원 벌던 것이 200만원으로 떨어집니다.

어허~. 자꾸 수익률이 떨어지는 것을 볼수 있습니다.

 

 

그런데 말입니다. 중요한 것이 하나 도 있습니다.

위와 같은 아파트는 연식이 최근이 아닙니다. 기본적으로 준공한지 20년 내외의 아파트죠. 저런 수익률이 나오는 아파트중에 10년이내는 제가 본적이 없습니다. 지은지 20년이 되었다는 얘기는 집안 내의 각종 시설(보일러, 싱크대, 화장실 내부 수전 등) 들이 노후화 됐을 여지가 많습니다. 

무슨 말이냐면 연 200만원의 투자수익를 버는데 아파트 내부의 보일러가 한번 망가져서, 혹은 다른 시설물들이 수리할 시기가 온다면 어떻게 될까요? 보일러 수리는 기본 출장비가 발생하기 때문에 7~8만원입니다. 그런데 보일러 교체를 하게될 경우는 대략 4~50만원은 나가게 되겠네요. 

 

이만하면 수익률에 대한 환상이 좀 깨지나요?

 

여기서 끝이 아닙니다.

 

세번째. 최근 월세수요가 많지 않습니다.

어라. 수요가 많다구요? 그럼 그 지역의 세입자는 꼭 잘 잡으셔야 합니다. 그리고 눈과 귀를 꼭막고 다니라고 얘기하시면 됩니다. 

아래의 전세자금대출 상품을 비교해보더라도 대출에 대한 이자가 월세보다 훨씬 쌉니다. 이게 무슨 얘기냐면 경제적 관념이 조금만 머리속에 들어있다면 월세를 구하느니 전세를 들고서 고정비용을 낮춘다는 얘기죠.

즉, 월세자 구하기 힘들다는 얘깁니다. 물론 투자한 지역이 전세가 전혀 없고 월세만 있다고 하면 어쩔수 없겠지만, 그런 지역은 별로 없습니다. 월세가 있다면, 전세도 있죠. 집주인 마다 각기 사정이 있으니 어쩔수 없습니다. 

위의 전세 4300만원에 대한 전세자금대출 이자를 알아볼까요?

이자율이 매우 높은(?) 위의 버팀목 전세자금대출로 받을 경우 1년에 125만원만 내면 됩니다. 월 10만원 정도만 내면 된다는 얘기죠. 이해가 되시죠? 요새 이런 상품들이 있어요. 세입자가 살기에 아주 좋은 나라입니다. 

이게 더 험악한 얘기가 될수도 있는데요. 만약에 세입자가 월 30만원으로 월세를 살아야되겠다고 마음을 먹었으면 굳이 17평짜리 안살아도 됩니다. 근체에 더 좋은 24평에 비교적 새 아파트로 이사갈수도 있다는 얘깁니다. 전세 1.2억(대출금 1.2억x3%=360만원 → 월 30만원) 이 된다면 지방에 괜찮은 지역에 24평도 전게로 살수가 있습니다. 

지방에 산업단지에 가면 월세수익률이 좋다구요? 위에 중소기업취업청년 전월세보증금 대출 보이세요? 이자가 연 1.2%입니다. 전세 1억원짜리를 월 10만원에 살수 있다구요.

 

요새 젊은사람들 아시죠? 새거, 넓은거, 깨끗한 거 찾습니다. 

 

이와 같이 세가지 이유를 들었는데, 그밖에 소득세, 신규계약하려면 발생하는 교통비 등 숨겨진 비용들이 너무나 많습니다.

그래도 수익률이 좋은 물건을 가지고 계신분들도 꽤 많습니다.

그런데, 저는 이런 초소형아파트의 월세투자가 앞으로는 남으나, 뒤로는 여지없이 깨진다고 생각이 들어서 투자를 보류했습니다.

 

물론 좋은 수익률로 부동산을 가지고 계신 투자고수분들도 많으나, 저는 일단 시세차익형으로 초보투자자분들은 부동산 투자를 시작하는게 좋다고 생각합니다. 선택은 본인의 자유니까 제의견도 잘 읽어보시고 판단을 내리셨으면 좋겠습니다. 

 

다음 글에서는,

 

그렇다면 어떤 소형아파트를 사야 월세투자를 할수 있을까 라는 주제로 설명드리도록 하겠습니다.

 

요약

1. 초소형 아파트는 수익률의 함정에 빠지기 쉽다.
2. 앞으로 남고, 뒤로는 깨지는 경우가 많다.
3. 누가요새 월세사나? 전세대출받아서 싼이자로 살지.

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